Sondereigentumsverwaltung: Abgrenzung, Aufgaben, Zusammenspiel

Die Sondereigentumsverwaltung (SEV) betreut die vermietete Eigentumswohnung eines einzelnen Eigentümers – im Unterschied zur WEG-Verwaltung, die das gemeinschaftliche Eigentum aller Miteigentümer verwaltet. VOLPINA übernimmt diese Aufgabe von der Diezmannstraße 14 in Leipzig-Kleinzschocher aus: Mietvertrag, Betriebskostenabrechnung, Mieterbetreuung und die Technik Ihrer Wohnung. Telefon 0341 215 96 40.

Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum – wo die Grenze verläuft

Das Wohnungseigentumsgesetz teilt jede Eigentumswohnanlage in zwei Sphären. Gegenstand des Sondereigentums sind die in der Teilungserklärung bestimmten Räume und die zu ihnen gehörenden Gebäudebestandteile, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne das gemeinschaftliche Eigentum, das Recht eines anderen Eigentümers oder die äußere Gestaltung des Gebäudes zu beeinträchtigen. Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, und Anlagen zum gemeinschaftlichen Gebrauch können kein Sondereigentum sein – auch dann nicht, wenn sie innerhalb Ihrer Wohnung liegen.

Seit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes am 1. Dezember 2020 gelten Stellplätze als Räume und können damit Sondereigentum sein; außerdem lässt sich das Sondereigentum auf Freiflächen wie Terrassen oder Gartenanteile erstrecken. Beides soll im Aufteilungsplan durch Maßangaben bestimmt sein. Bei Anlagen mit Tiefgarage oder Stellplatzfläche entscheidet diese Zuordnung darüber, wer eine Instandsetzung bezahlt.

Die Abgrenzung klingt akademisch, kostet aber Geld: Was am Sondereigentum kaputtgeht, zahlen Sie allein. Was am Gemeinschaftseigentum kaputtgeht, tragen die Eigentümer nach Miteigentumsanteilen, soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist. Wer die Grenze nicht kennt, begleicht Rechnungen, die ihn nichts angehen – oder wartet auf eine Gemeinschaft, die nicht zuständig ist.

Daneben ist Ihre Teilungserklärung maßgeblich. Zwingendes Gemeinschaftseigentum kann sie nicht zu Sondereigentum machen; sie kann aber die Instandhaltungs- und Kostenlast abweichend verteilen – häufig bei Fenstern, Balkonen und Loggien. Wir lesen sie, bevor wir eine Wohnung übernehmen.

• Üblicherweise Sondereigentum: Innenräume, nichttragende Innenwände, Bodenbeläge, Innenputz und Tapeten, Innentüren, Sanitärobjekte
• Üblicherweise Gemeinschaftseigentum: Grundstück, Fundament, tragende Wände und Decken, Dach, Fassade, Treppenhaus, zentrale Heizungsanlage, Versorgungsleitungen bis zum Abzweig in die Wohnung
• Häufig unterschätzt: Fenster samt Rahmen und die Wohnungseingangstür gehören zum Gemeinschaftseigentum, weil sie die Räume des Sondereigentums nach außen abschließen. Für die Wohnungseingangstür gilt das nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs selbst dann, wenn die Teilungserklärung sie dem Sondereigentum zuweist

Rechtsgrundlage: § 1 Abs. 2 WEG (Wohnungseigentum), § 1 Abs. 5 WEG (gemeinschaftliches Eigentum), § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG (Stellplätze gelten als Räume), § 3 Abs. 2 WEG (Erstreckung auf Freiflächen), § 3 Abs. 3 WEG (Maßangaben im Aufteilungsplan), § 5 Abs. 1 WEG (Gegenstand des Sondereigentums), § 5 Abs. 2 WEG (zwingendes Gemeinschaftseigentum), § 16 Abs. 2 WEG (Kostentragung nach Miteigentumsanteilen); zur Wohnungseingangstür BGH, Urteil vom 25.10.2013 – V ZR 212/12

Warum eine vermietete Eigentumswohnung zwei Verwaltungen braucht

Als Kapitalanleger stehen Sie in zwei Rechtsverhältnissen zugleich. Gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind Sie Miteigentümer: Hausgeld, Beschlüsse, Erhaltungsrücklage, Jahresabrechnung. Gegenüber Ihrem Mieter sind Sie Vermieter und schulden ihm die Überlassung der Wohnung in vertragsgemäßem Zustand.

Die WEG-Verwaltung deckt nur das erste Verhältnis ab. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft, und der Verwalter handelt für sie – nicht für Sie persönlich. Er rechnet das Hausgeld gegenüber Ihnen ab, schreibt aber keinen Mietvertrag, verwaltet keine Kaution, erstellt keine Betriebskostenabrechnung für Ihren Mieter, mahnt keine ausbleibende Miete an und übergibt keine Wohnung.

Genau diese Lücke schließt die Sondereigentumsverwaltung. Sie ist Ihr Mandat, nicht das der Gemeinschaft. Häufig wird sie in drei Situationen gebraucht: Sie haben eine vermietete Eigentumswohnung gekauft und sind mit dem Kauf in den laufenden Mietvertrag eingetreten, Sie wohnen nicht in Leipzig, oder Sie besitzen mehrere Einheiten in verschiedenen Anlagen und wollen nicht mit ebenso vielen Verwaltungen sprechen. Gehört Ihnen dagegen ein komplettes Mietshaus, ist nicht die Sondereigentumsverwaltung der passende Rahmen, sondern die Verwaltung des gesamten Objekts.

Rechtsgrundlage: § 9a Abs. 1 und Abs. 2 WEG (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer), § 18 Abs. 1 WEG (Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums), § 27 WEG (Aufgaben und Befugnisse des Verwalters), § 535 BGB (Pflichten des Vermieters), § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete)

Was wir in der Sondereigentumsverwaltung übernehmen

Der Leistungsumfang wird im Verwaltervertrag festgelegt und lässt sich zuschneiden. Diese drei Bereiche bilden den Kern und greifen ineinander: ohne saubere Buchhaltung keine belastbare Abrechnung, ohne klare Zuordnung der Mängel keine schnelle Reparatur.

Kaufmännische Verwaltung

Der kaufmännische Teil bestimmt, ob Ihre Wohnung wirtschaftlich sauber läuft. Zwei Fristen sind dabei besonders zu beachten: Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, sonst können Sie eine Nachzahlung in der Regel nicht mehr verlangen. Umgekehrt hat der Mieter zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung Zeit, Einwendungen zu erheben.

• Mieteingangskontrolle über ein geführtes Mietkonto, Mahnwesen bei Rückständen
• Betriebskostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums; umgelegt werden nur die nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Positionen
• Heizkostenabrechnung nach der Heizkostenverordnung mit 50 bis 70 Prozent verbrauchsabhängigem Anteil, bei fernablesbaren Zählern zusätzlich die monatliche Verbrauchsinformation
• Kautionsverwaltung getrennt vom eigenen Vermögen; die Sicherheit darf höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete betragen
• Zahlung des Hausgelds an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus dem Mietkonto
• Prüfung und Durchführung von Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sowie von Modernisierungsmieterhöhungen
• Jahresaufstellung der Einnahmen und Ausgaben als Grundlage für Ihre Steuererklärung

Rechtsgrundlage: § 556 Abs. 3 BGB (Abrechnungs- und Einwendungsfrist), § 2 BetrKV (umlagefähige Betriebskosten), § 7 Abs. 1 HeizkostenV (verbrauchsabhängige Verteilung 50 bis 70 Prozent), § 6a HeizkostenV (Abrechnungs- und Verbrauchsinformation), § 551 Abs. 1 und Abs. 3 BGB (Höhe und getrennte Anlage der Mietsicherheit), § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete), § 559 BGB (Modernisierungsmieterhöhung)

Technische Betreuung und Werterhalt

Im Alltag entsteht Reibung oft nicht bei der Reparatur selbst, sondern bei der Frage, wer sie beauftragen darf. Ein Mieter meldet einen Schaden bei einer Stelle – bei uns. Die Sortierung übernehmen wir, nicht er.

• Aufnahme des Wohnungszustands bei Übernahme, mit Fotos und Zählerständen
• Beauftragung, Begleitung und Abnahme von Reparaturen im Sondereigentum
• Zuordnung jeder Mängelmeldung: Was Sondereigentum ist, bearbeiten wir; was Gemeinschaftseigentum ist, geben wir an die WEG-Verwaltung und verfolgen es nach
• Rauchwarnmelder in der Wohnung: Einbau und, wenn Sie als Eigentümer die Betriebsbereitschaft übernehmen, deren regelmäßige Prüfung und Dokumentation. In Sachsen obliegt die Betriebsbereitschaft sonst dem unmittelbaren Besitzer, also dem Mieter
• Meldung und Begleitung von Versicherungsschäden
• Angebotsvergleich bei größeren Maßnahmen, damit Sie eine Entscheidungsgrundlage haben

Rechtsgrundlage: § 47 Abs. 4 SächsBO (Rauchwarnmelder in Sachsen: Ausstattungspflicht sowie Betriebsbereitschaft durch den unmittelbaren Besitzer, sofern der Eigentümer sie nicht selbst übernimmt); das Prüfintervall folgt aus DIN 14676 und den Herstellerangaben, nicht aus der Sächsischen Bauordnung

Mieterbetreuung, Vermietung und Übergaben

Bei einer Neuvermietung entstehen mehrere Pflichten schon vor Vertragsschluss, und ihre Verletzung wirkt zulasten des Vermieters. Deshalb arbeiten wir diesen Schritt besonders sorgfältig ab.

• Neuvermietung: Exposé, Besichtigungen, Selbstauskunft und Bonitätsprüfung
• Mietvertrag, Übergabe mit Protokoll und Zählerständen
• Wohnungsgeberbestätigung für Ihren Mieter; er muss sich innerhalb von zwei Wochen nach Einzug beim Bürgeramt anmelden
• Vorlage des Energieausweises spätestens bei der Besichtigung
• Unaufgeforderte Auskunft in Textform, soweit die Miete auf einer Ausnahme von der Mietpreisbremse beruht
• Abnahme bei Auszug, Kautionsabrechnung, Schlussrechnung der Betriebskosten
• Erreichbarkeit für Ihre Mieter während unserer Sprechzeiten

Rechtsgrundlage: § 17 Abs. 1 BMG (Anmeldung innerhalb von zwei Wochen), § 19 Abs. 1 BMG (Wohnungsgeberbestätigung), § 80 Abs. 5 in Verbindung mit Abs. 4 GModG (Vorlage des Energieausweises bei Vermietung), § 556g Abs. 1a und Abs. 4 BGB (unaufgeforderte Auskunft in Textform) (GModG, vormals GEG, umbenannt zum 29.07.2026)

Was in Leipzig und Sachsen zusätzlich gilt: Mietpreisbremse, Kappungsgrenze, Mietspiegel

Der Freistaat Sachsen hat den Wohnungsmarkt in Leipzig als angespannt eingestuft und dafür zwei Verordnungen erlassen. Zusammen mit dem Mietspiegel und der Rauchwarnmelderpflicht bestimmen sie, was Sie hier verlangen dürfen und was Sie ausrüsten müssen.

Mietpreisbremse: Die Sächsische Mietpreisbegrenzungsverordnung ist am 1. Januar 2026 in Kraft getreten und gilt für Dresden und Leipzig bis zum 30. Juni 2027. Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen bestehen unter anderem für eine höhere zulässige Vormiete, für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung und für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Wer sich auf eine Ausnahme beruft, muss den Mieter darüber unaufgefordert und in Textform vor dessen Vertragserklärung informieren – sonst kann er sich auf die höhere Miete nicht berufen.

Kappungsgrenze: Im laufenden Mietverhältnis darf die Miete in Leipzig innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 statt der sonst geltenden 20 Prozent steigen. Die Sächsische Kappungsgrenzenverordnung wurde bis zum 30. Juni 2027 verlängert.

Mietspiegel: Der Leipziger Mietspiegel 2025–2027 gilt seit dem 1. Juli 2025; der Stadtrat hat ihn am 25. Juni 2025 als qualifizierten Mietspiegel anerkannt. Er ist damit die Grundlage sowohl für ein Mieterhöhungsverlangen als auch für die Prüfung der Mietpreisbremse. Wir rechnen jede Erhöhung an ihm nach, bevor sie das Haus verlässt.

Rauchwarnmelder: Diese Pflicht gilt landesweit in Sachsen, nicht nur in Leipzig. Die Übergangsfrist für den Gebäudebestand ist am 31. Dezember 2023 abgelaufen; seither müssen Schlafräume, zum Schlafen genutzte Aufenthaltsräume und Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, auch in bestehenden Wohnungen ausgestattet sein.

Rechtsgrundlage: §§ 556d bis 556g BGB in Verbindung mit der Sächsischen Mietpreisbegrenzungsverordnung (in Kraft seit 01.01.2026, befristet bis 30.06.2027, Dresden und Leipzig); § 558 Abs. 3 BGB in Verbindung mit der Sächsischen Kappungsgrenzenverordnung (verlängert bis 30.06.2027); § 558d BGB (qualifizierter Mietspiegel), Leipziger Mietspiegel 2025–2027 (Stadtratsbeschluss vom 25.06.2025, in Kraft seit 01.07.2025); § 47 Abs. 4 SächsBO

Wie Sondereigentumsverwaltung und WEG-Verwaltung ineinandergreifen

Beide Verwaltungen arbeiten an derselben Immobilie und müssen sich abstimmen. Vier Schnittstellen sind dabei wichtig.

Hausgeld und Wirtschaftsplan: Der WEG-Verwalter stellt den Wirtschaftsplan auf, die Eigentümer beschließen über die Vorschüsse. Wir zahlen sie aus den Mieteinnahmen und behalten den Saldo im Blick, damit kein Hausgeldrückstand entsteht.

Jahresabrechnung und Betriebskosten: Aus der WEG-Jahresabrechnung ergibt sich, welche Kosten auf Ihre Einheit entfallen. Erst daraus lässt sich der auf den Mieter umlagefähige Teil ermitteln. Kommt die WEG-Abrechnung spät, wird die Zwölfmonatsfrist eng – und eine verspätete WEG-Abrechnung entschuldigt eine verspätete Betriebskostenabrechnung nach der Rechtsprechung regelmäßig nicht. Deshalb fordern wir sie frühzeitig an.

Eigentümerversammlung: Wir können Sie in der Versammlung vertreten, wenn Sie uns bevollmächtigen und die Gemeinschaftsordnung eine Vertretung durch Dritte zulässt. Andernfalls bereiten wir Ihnen die Tagesordnung auf und ordnen ein, was die Beschlüsse für Ihre Wohnung bedeuten.

Beschlüsse mit Mietwirkung: Beschließt die Gemeinschaft eine Modernisierung, kann daraus eine Modernisierungsmieterhöhung werden. Sie setzt eine ordnungsgemäße Ankündigung gegenüber dem Mieter voraus und ist der Höhe nach begrenzt. Wir prüfen die Voraussetzungen, bevor etwas verschickt wird.

Wichtig für die Auswahl: Sondereigentums- und WEG-Verwaltung müssen nicht in einer Hand liegen. Wir übernehmen die Sondereigentumsverwaltung auch dann, wenn die Gemeinschaft von einem anderen Unternehmen verwaltet wird – und umgekehrt.

Rechtsgrundlage: § 28 Abs. 1 WEG (Wirtschaftsplan und Vorschüsse), § 28 Abs. 2 WEG (Jahresabrechnung), § 28 Abs. 4 WEG (Vermögensbericht), §§ 23 bis 25 WEG (Beschlüsse und Versammlung), § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB (Abrechnungsfrist und Vertretenmüssen), § 555c BGB (Ankündigung der Modernisierung), § 559 BGB (Modernisierungsmieterhöhung)

Was die Sondereigentumsverwaltung kostet

Die Vergütung der Sondereigentumsverwaltung wird üblicherweise als monatliche Pauschale je verwalteter Einheit vereinbart, zuzüglich Umsatzsteuer. Stellplätze werden meist gesondert und niedriger angesetzt. Was den Preis bestimmt, lässt sich klar benennen: Größe und Zustand der Wohnung, ob ein Mietverhältnis besteht oder erst begründet werden muss, wie vollständig die Unterlagen sind, ob eine Gewerbeeinheit im Spiel ist und wie der Leistungsumfang zugeschnitten wird.

Getrennt davon werden in der Regel Sondervergütungen für Leistungen vereinbart, die nicht laufend anfallen – Neuvermietung, Betreuung größerer Instandsetzungen, Zwischenabrechnung bei einem unterjährigen Mieterwechsel. Achten Sie beim Vergleich von Angeboten darauf, ob diese Posten enthalten oder ausgeklammert sind; die reine Grundpauschale sagt wenig aus.

Zwei Punkte werden häufig falsch verstanden. Erstens: Verwaltungskosten zählen nach der Betriebskostenverordnung ausdrücklich nicht zu den Betriebskosten und lassen sich deshalb nicht auf den Mieter umlegen. Sie bleiben bei Ihnen. Zweitens: Bei einer vermieteten Wohnung sind sie dafür als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ansetzbar; die Einzelheiten klärt Ihre Steuerberatung.

Ein belastbares Angebot lässt sich erst nennen, wenn wir Teilungserklärung, Mietvertrag und die letzte WEG-Jahresabrechnung gesehen haben. Rufen Sie uns an, dann sagen wir Ihnen, welche Unterlagen wir dafür brauchen.

Rechtsgrundlage: § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV (Verwaltungskosten gehören nicht zu den Betriebskosten); § 9 Abs. 1 in Verbindung mit § 21 EStG (Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung)

So übernehmen wir Ihre Wohnung

Ein Verwalterwechsel braucht vollständige Unterlagen. Deshalb steht die Aktenprüfung bei uns vor dem Angebot, nicht danach.

• Erstgespräch: Sie schildern die Wohnung, wir sagen Ihnen, ob und wie wir sie betreuen können
• Unterlagenprüfung: Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Mietvertrag samt Nachträgen, Kautionsnachweis, letzte WEG-Jahresabrechnung, bisherige Betriebskostenabrechnungen
• Angebot und Verwaltervertrag mit klarem Leistungsverzeichnis und klarer Vergütung
• Übernahme: Wohnungsbegehung mit Zustandsaufnahme, Übernahme von Kaution und Zahlungsverkehr, Anschreiben an den Mieter mit Ansprechpartner und Bankverbindung
• Kontaktaufnahme mit der WEG-Verwaltung, damit Hausgeld, Abrechnungen und Mängelmeldungen ab dem ersten Tag den richtigen Weg nehmen
• Laufender Betrieb mit regelmäßiger Abrechnung und Bericht an Sie

VOLPINA: Zahlen, Erlaubnis, Mitgliedschaften

VOLPINA verwaltet 1.019 Wohn- und Gewerbeeinheiten sowie 572 Stellplätze. Fünf Mitarbeitende arbeiten in der Diezmannstraße 14 in Leipzig-Kleinzschocher; verwaltete Objekte liegen unter anderem in Connewitz, Gohlis, Plagwitz, Grünau, Schönefeld, Schönau und Eutritzsch.

Die Erlaubnis nach Paragraph 34c der Gewerbeordnung besteht seit dem 27. Februar 2019, erteilt durch die Stadt Leipzig. Sie umfasst sowohl die Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums als auch die Verwaltung von Mietverhältnissen über Wohnräume für Dritte – also die Sondereigentumsverwaltung. Voraussetzung der Erlaubnis ist der Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung; hinzu kommt eine Weiterbildungspflicht von 20 Stunden innerhalb von drei Kalenderjahren. Anvertraute Vermögenswerte sind getrennt vom eigenen Vermögen zu verwalten. Das ist keine Selbstverpflichtung, sondern geltendes Gewerberecht – und ein Punkt, den Sie bei jedem Anbieter erfragen sollten, bevor Sie unterschreiben.

Wir sind Mitglied der IHK zu Leipzig, des VDIV Deutschland, des vhw-Bundesverbands für Wohnen und Stadtentwicklung sowie des Verbands der Immobilienverwalter Mitteldeutschland.

Rechtsgrundlage: § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO (Erlaubnis für Wohnimmobilienverwalter), § 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO (Nachweis der Berufshaftpflichtversicherung), § 34c Abs. 2a GewO (20 Stunden Weiterbildung innerhalb von drei Kalenderjahren), § 15 MaBV (Umfang der Versicherung), § 15b MaBV (Inhalt und Nachweis der Weiterbildung), § 6 MaBV (getrennte Vermögensverwaltung); Erlaubnis der Stadt Leipzig vom 27.02.2019

Ansprechpartner und Sprechzeiten in Leipzig-Kleinzschocher

Die Zuständigkeiten sind bei uns nach Funktionen getrennt: Geschäftsführung Luca Strauch, Geschäftsstellenleitung Niklas Bilek, Vertrieb Patrick Steinborn, technisches Management Gabriel Lehmann, Buchhaltung und Finanzmanagement Katharina Messig. Wer Ihre Wohnung konkret betreut, sagen wir Ihnen im Erstgespräch – und diese Person bleibt Ihr Ansprechpartner.

Büro und Sprechzeiten: Diezmannstraße 14, 04207 Leipzig. Montag, Mittwoch, Donnerstag und Freitag jeweils 9 bis 12 Uhr, Dienstag 13 bis 18 Uhr. Telefon 0341 215 96 40, E-Mail info@volpina.gmbh.

Schildern Sie uns Ihre Wohnung, und wir sagen Ihnen offen, ob wir der passende Verwalter dafür sind.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentumsverwaltung und WEG-Verwaltung?

Die WEG-Verwaltung arbeitet im Auftrag der Eigentümergemeinschaft und kümmert sich um das gemeinschaftliche Eigentum: Wirtschaftsplan, Hausgeld, Eigentümerversammlung, Erhaltung am Gebäude. Die Sondereigentumsverwaltung arbeitet allein für Sie als einzelnen Eigentümer und deckt alles ab, was Ihre Wohnung und Ihr Mietverhältnis betrifft – vom Mietvertrag über Mieteingang, Betriebskostenabrechnung und Kaution bis zu Übergaben und Reparaturen im Sondereigentum. Es sind zwei getrennte Aufträge mit zwei getrennten Verträgen.

Brauche ich eine Sondereigentumsverwaltung, wenn die WEG bereits einen Verwalter hat?

Wenn Sie Ihre Wohnung vermieten: in aller Regel ja. Der WEG-Verwalter ist der Gemeinschaft verpflichtet, nicht Ihnen persönlich. Sein Mandat endet an der Grenze des gemeinschaftlichen Eigentums; alles, was aus Ihrem Mietverhältnis folgt, gehört nicht dazu. Wohnen Sie selbst in der Wohnung, brauchen Sie normalerweise keine Sondereigentumsverwaltung.

Was kostet die Sondereigentumsverwaltung in Leipzig?

Üblich ist eine monatliche Pauschale je Einheit zuzüglich Umsatzsteuer; Stellplätze werden meist gesondert und niedriger angesetzt. Die Höhe hängt von Größe und Zustand der Wohnung ab, vom vereinbarten Leistungsumfang, davon ob bereits vermietet ist und wie vollständig die Unterlagen sind. Achten Sie beim Vergleich darauf, welche Sondervergütungen – etwa für eine Neuvermietung – enthalten sind. Ein verbindliches Angebot nennen wir erst nach Einsicht in Teilungserklärung, Mietvertrag und die letzte WEG-Jahresabrechnung. Telefon 0341 215 96 40.

Können Sie die Sondereigentumsverwaltung übernehmen, wenn eine andere Firma die WEG verwaltet?

Ja. Beide Mandate sind rechtlich getrennt und müssen nicht bei demselben Unternehmen liegen. Wir stimmen uns dann mit der bestehenden WEG-Verwaltung ab – vor allem bei Hausgeldzahlungen, bei der Jahresabrechnung als Grundlage Ihrer Betriebskostenabrechnung und bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum. Umgekehrt gilt dasselbe: Verwalten wir Ihre Gemeinschaft, können Sie die Sondereigentumsverwaltung trotzdem woanders vergeben.

Gilt die Mietpreisbremse in Leipzig auch für meine Eigentumswohnung?

Ja, sie gilt für vermieteten Wohnraum im Stadtgebiet unabhängig davon, ob es sich um eine Eigentumswohnung handelt. Grundlage ist die Sächsische Mietpreisbegrenzungsverordnung, die am 1. Januar 2026 in Kraft getreten ist und zunächst bis zum 30. Juni 2027 gilt. Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gibt es unter anderem für eine höhere zulässige Vormiete, die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung und Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Wer sich darauf beruft, muss den Mieter vorab in Textform informieren.

Wer zahlt eine Reparatur – ich oder die Eigentümergemeinschaft?

Das entscheidet sich an der Grenze zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Ein defekter Wasserhahn, ein Bodenbelag oder eine Innentür gehen zu Ihren Lasten. Dach, Fassade, tragende Teile und Versorgungsleitungen sind Gemeinschaftseigentum und werden nach Miteigentumsanteilen von allen getragen; für Fenster und die Wohnungseingangstür gilt dasselbe, auch wenn sie an Ihrer Wohnung sitzen. Die Teilungserklärung kann die Kosten- und Instandhaltungslast abweichend verteilen – wir prüfen sie im Einzelfall.

Ist die Vergütung der Sondereigentumsverwaltung auf den Mieter umlagefähig?

Nein. Verwaltungskosten zählen nach der Betriebskostenverordnung ausdrücklich nicht zu den Betriebskosten und dürfen deshalb nicht in die Betriebskostenabrechnung eingestellt werden. Sie bleiben beim Eigentümer. Bei einer vermieteten Wohnung sind sie dafür steuerlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ansetzbar. Wie sich das in Ihrem Fall auswirkt, klärt Ihre Steuerberatung.

Wie oft muss auf Legionellen geprüft werden – und wer veranlasst das?

Die Prüfpflicht betrifft die Trinkwasserinstallation des Gebäudes, also das Gemeinschaftseigentum, und wird deshalb von der WEG-Verwaltung veranlasst. Bei vermieteten Objekten mit einer Großanlage zur Trinkwassererwärmung schreibt die Trinkwasserverordnung (§ 31 TrinkwV) eine systemische Untersuchung mindestens alle drei Jahre vor. Als Sondereigentumsverwaltung sorgen wir dafür, dass die Probenahme in Ihrer Wohnung möglich ist und Ihr Mieter rechtzeitig informiert wird.

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