Hausverwaltung Leipzig: Was die Verwaltung kostet

Was eine Hausverwaltung kostet, lässt sich nicht pauschal beantworten: Der Preis hängt von Einheitenzahl, Objektart, Baujahr und Leistungsumfang ab. Diese Seite erklärt die üblichen Abrechnungsmodelle, wer die Verwaltungskosten trägt, welche Leistungen gesondert berechnet werden und woran Sie erkennen, ob zwei Angebote vergleichbar sind. VOLPINA betreut von Leipzig-Kleinzschocher aus über 1.019 Wohn- und Gewerbeeinheiten sowie 572 Stellplätze.

Warum es keinen Listenpreis für die Hausverwaltung gibt

Für die Immobilienverwaltung existiert keine Gebührenordnung, wie sie Architekten mit der HOAI oder Steuerberater mit der Steuerberatervergütungsverordnung kennen. Die Vergütung wird zwischen Auftraggeber und Verwaltung frei vereinbart und ist Bestandteil des Verwaltervertrages. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen die Eigentümer über die Bestellung des Verwalters; über den Abschluss des Verwaltervertrages samt Vergütung wird ebenfalls beschlossen.

Das bedeutet für Sie: Jede Zahl, die Sie im Internet lesen, ist eine Marktbeobachtung, kein Angebot. Wer ohne Objektdaten einen Satz nennt, kennt weder Ihren Sanierungsstand noch Ihre Beschlusslage noch die Zahl der Sondereigentumsrechte. Belastbar wird ein Preis erst, wenn Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und der gewünschte Leistungsumfang vorliegen.

Rechtsgrundlage: § 26 Abs. 1 WEG (Bestellung des Verwalters durch Beschluss); für Immobilienverwalter besteht keine gesetzliche Gebühren- oder Honorarordnung

Wovon die Kosten abhängen

Sieben Faktoren erklären die meisten Preisunterschiede zwischen zwei Angeboten für dasselbe Haus. Wer sie kennt, versteht auch, warum ein Nachbarobjekt in derselben Straße einen anderen Satz zahlt. Wie unterschiedlich die Zuschnitte ausfallen, zeigen die von uns verwalteten Objekte in Leipzig.

Zahl der Einheiten: Der Aufwand pro Einheit sinkt mit der Objektgröße, weil Versammlung, Jahresabrechnung und Buchhaltung anteilig auf mehr Einheiten fallen. Kleine Gemeinschaften sind pro Wohnung in der Regel teurer.
Verwaltungsart: WEG-Verwaltung, Miethausverwaltung und Sondereigentumsverwaltung sind unterschiedliche Aufträge mit unterschiedlichem Aufwand und werden getrennt vergütet.
Objektart und Nutzung: Reine Wohnnutzung ist einfacher zu verwalten als ein gemischt genutztes Haus mit Ladenlokalen, Gewerbemietverträgen und Stellplätzen.
Baujahr und Zustand: Ein unsanierter Altbau erzeugt mehr Mängelmeldungen, Handwerkerkoordination und Versicherungsfälle als ein Neubau mit laufender Gewährleistung.
Anstehende Maßnahmen: Steht eine Dach-, Fassaden- oder Heizungssanierung an, verschiebt sich der Aufwand erheblich – meist über eine gesonderte Vergütung für die Maßnahmenbetreuung.
Beschluss- und Streitlage: Offene Verfahren, Hausgeldrückstände oder eine strittige Beschlusshistorie erhöhen den Einarbeitungsaufwand spürbar.
Leistungsumfang: Digitale Belegeinsicht, Präsenzversammlung vor Ort, Objektbegehungen in kurzen Intervallen oder eine feste Ansprechperson mit Durchwahl sind Leistungen, die sich im Preis abbilden.

Die drei üblichen Abrechnungsmodelle

In der Praxis rechnen Verwaltungen nach drei Systemen ab. Welches System infrage kommt, ergibt sich aus der Verwaltungsart und dem Zuschnitt des Objekts.

WEG-Verwaltung: Betrag je Einheit und Monat

Die WEG-Verwaltung in Leipzig wird fast immer als fester Betrag je Sondereigentumsrecht und Monat vereinbart, zuzüglich Umsatzsteuer. Stellplätze, Garagen und Teileigentum werden häufig mit einem niedrigeren Satz angesetzt, weil der Aufwand geringer ausfällt. Rechnen Sie den angebotenen Satz auf das gesamte Jahr und auf die gesamte Gemeinschaft hoch: Erst diese Summe steht später im Wirtschaftsplan, über dessen Vorschüsse die Eigentümer beschließen.

Rechtsgrundlage: § 28 Abs. 1 WEG (Wirtschaftsplan; Beschluss über die Vorschüsse)

Miethausverwaltung: Anteil der Nettokaltmiete oder Betrag je Einheit

Bei der Miethausverwaltung für vermietete Häuser sind zwei Varianten verbreitet: ein prozentualer Anteil der vereinnahmten Nettokaltmiete oder ein fester Betrag je Wohn- und Gewerbeeinheit. Der prozentuale Ansatz koppelt die Vergütung an den Ertrag und sinkt bei Leerstand, der feste Betrag ist besser planbar. Bei Gewerbeobjekten mit langen Vertragslaufzeiten und wenigen Mietern liegt der feste Betrag je Einheit meist näher am tatsächlichen Aufwand.

Sondereigentumsverwaltung: Betrag je Wohnung und Monat

Die Sondereigentumsverwaltung wird zusätzlich zur WEG-Verwaltung beauftragt und deshalb separat vergütet, üblicherweise als Betrag je Wohnung und Monat. Sie deckt das Mietverhältnis ab: Mieterkorrespondenz, Betriebskostenabrechnung für die einzelne Wohnung, Mieteingangskontrolle. Ob Neuvermietung und Wohnungsübergabe enthalten sind oder gesondert berechnet werden, sollten Sie vor Vertragsschluss klären.

Grundleistung und Sonderleistung: Wo die Trennlinie verläuft

Ein erheblicher Teil der Preisunterschiede zwischen zwei Angeboten entsteht nicht beim Grundhonorar, sondern bei der Frage, was darin enthalten ist. Ein sauber aufgesetzter Verwaltervertrag listet Grund- und Sonderleistungen getrennt auf.

Üblicherweise in der Grundvergütung enthalten

Diese Leistungen gehören bei der WEG-Verwaltung regelmäßig zum laufenden Honorar. Ein Teil davon ist gesetzliche Pflicht des Verwalters und kann deshalb gar nicht sinnvoll herausgerechnet werden.

Aufstellung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung sowie des jährlichen Vermögensberichts
Vorbereitung, Einladung, Durchführung und Protokollierung der ordentlichen Eigentümerversammlung
Führen der Beschluss-Sammlung
Laufende Buchhaltung, Hausgeldeinzug und Zahlungsverkehr der Gemeinschaft
Beauftragung und Kontrolle von Reinigung, Winterdienst, Wartung und kleineren Reparaturen
Bearbeitung von Versicherungsfällen und Korrespondenz mit Versicherern
Regelmäßige Objektbegehung und Ansprechbarkeit für Eigentümer und Beirat

Rechtsgrundlage: § 28 Abs. 1, 2 und 4 WEG (Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht); § 24 Abs. 1 und 6 WEG (jährliche Einberufung der Versammlung, Niederschrift); § 24 Abs. 7 und 8 WEG (Beschluss-Sammlung, vom Verwalter zu führen); § 27 WEG (Aufgaben und Befugnisse des Verwalters)

Üblicherweise gesondert berechnet

Diese Leistungen fallen nicht bei jedem Objekt und nicht in jedem Jahr an. Sie werden deshalb in vielen Verträgen aus der Grundvergütung herausgenommen und einzeln bepreist.

Betreuung größerer Erhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen, häufig als Prozentsatz der Bruttobausumme
Außerordentliche Eigentümerversammlungen
Gerichtliches Mahnverfahren und Beitreibung von Hausgeldrückständen
Verwalterzustimmung zur Veräußerung einer Wohnung, sofern die Teilungserklärung sie vorsieht
Bescheinigungen für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen zur Steuererklärung
Belegeinsicht außerhalb der angebotenen Termine, Mehrfertigungen und Sonderauswertungen
In der Sondereigentumsverwaltung: Neuvermietung, Mieterauswahl, Wohnungsübergabe und -abnahme

Rechtsgrundlage: § 12 Abs. 1 WEG (vereinbarte Veräußerungsbeschränkung mit Zustimmungserfordernis); § 35a EStG (haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen)

Wer die Verwaltungskosten trägt

Die Frage entscheidet, ob die Vergütung Ihr Ergebnis belastet oder nicht. Sie wird je nach Verwaltungsart unterschiedlich beantwortet.

WEG-Verwaltung: die Gemeinschaft

Die Vergütung des WEG-Verwalters ist eine Kostenposition der Gemeinschaft. Sie fließt über den Wirtschaftsplan in das monatliche Hausgeld ein. Verteilt wird sie grundsätzlich nach dem Verhältnis der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile. Die Eigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten aber einen abweichenden Schlüssel beschließen, etwa eine Verteilung nach Einheiten statt nach Anteilen.

Rechtsgrundlage: § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG i. V. m. § 16 Abs. 1 Satz 2 WEG (Verteilung nach den im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteilen); § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG (abweichende Verteilung durch Beschluss)

Sondereigentumsverwaltung: der einzelne Eigentümer

Die Sondereigentumsverwaltung beauftragt nicht die Gemeinschaft, sondern der einzelne vermietende Eigentümer für seine Wohnung. Er zahlt sie zusätzlich zum Hausgeld und trägt sie allein – sie erscheint deshalb nicht in der Jahresabrechnung der WEG. Bei vermieteten Wohnungen kommt ein Ansatz als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in Betracht; das prüft Ihre Steuerberatung im Einzelfall.

Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 EStG i. V. m. § 21 EStG (Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung)

Miethausverwaltung: der Eigentümer, nicht der Mieter

Verwaltungskosten sind bei Wohnraum ausdrücklich keine Betriebskosten und dürfen deshalb nicht auf Wohnraummieter umgelegt werden. Das gilt auch für den Verwaltungsanteil, der im Hausgeld einer WEG steckt: Er ist vor der Betriebskostenabrechnung herauszurechnen. Umlagefähig bleiben dagegen die Kosten der Verbrauchserfassung sowie der Berechnung und Aufteilung durch einen Messdienstleister – das ist etwas anderes als das Verwalterhonorar. Im Gewerberaummietrecht kann eine Umlage von Verwaltungskosten vereinbart werden; ob Ihre konkrete Klausel trägt, ist eine Frage des Einzelfalls und gehört in anwaltliche Prüfung.

Rechtsgrundlage: § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV (Verwaltungskosten gehören nicht zu den Betriebskosten) i. V. m. § 556 Abs. 1 BGB; § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKV und § 7 Abs. 2 HeizkostenV (Kosten der Verbrauchserfassung sowie der Berechnung und Aufteilung)

Was ein Angebot vergleichbar macht

Vier Punkte beeinflussen den Vergleich häufig stärker als der reine Monatssatz.

Netto oder brutto: Die Verwaltervergütung unterliegt dem Regelsteuersatz von 19 Prozent. Marktzahlen aus Portalen sind teils brutto angegeben, Angebote von Verwaltungen meist netto. Rechnen Sie beides auf dieselbe Basis, bevor Sie vergleichen.

Bezugsgröße: Ein Satz je Sondereigentumsrecht ist etwas anderes als derselbe Satz je Wohnung, wenn Stellplätze eigene Einheiten sind. Klären Sie, ob Garagen, Stellplätze und Teileigentum mitzählen und zu welchem Satz.

Laufzeit und Anpassung: Die Bestellung des WEG-Verwalters ist auf höchstens fünf Jahre begrenzt, bei der ersten Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum auf höchstens drei Jahre. Prüfen Sie zusätzlich, ob der Vertrag eine Anpassungs- oder Indexklausel enthält und wie sie ausgestaltet ist.

Qualifikation: Die gewerbliche Verwaltung von Wohnungseigentum und von Mietverhältnissen über Wohnräume ist erlaubnispflichtig, setzt den Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung voraus und verpflichtet zu 20 Stunden Weiterbildung innerhalb von drei Kalenderjahren. Bestehen mindestens neun Sondereigentumsrechte, gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zur ordnungsmäßigen Verwaltung; jeder Eigentümer kann sie dann verlangen. Lassen Sie sich Erlaubnis und Versicherungsnachweis zeigen – VOLPINA verfügt seit dem 27.02.2019 über die Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch die Stadt Leipzig.

Rechtsgrundlage: § 12 Abs. 1 UStG (Regelsteuersatz 19 Prozent); § 26 Abs. 2 WEG (Höchstdauer der Bestellung); § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4, Abs. 2 Nr. 3 und Abs. 2a GewO (Erlaubnis für Wohnimmobilienverwalter, Berufshaftpflicht, Weiterbildung); § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG i. V. m. § 26a WEG (zertifizierter Verwalter)

So kommen Sie zu einem belastbaren Angebot

Wir nennen keine Preisliste, weil ein Satz ohne Objektkenntnis nicht belastbar wäre. Für ein Angebot brauchen wir wenige Angaben, die Sie in aller Regel in Ihren Unterlagen finden.

Adresse und Baujahr des Objekts
Zahl der Wohn- und Gewerbeeinheiten sowie der Stellplätze und Garagen
Gewünschte Verwaltungsart: WEG-Verwaltung, Miethausverwaltung, Sondereigentumsverwaltung oder eine Kombination
Bei WEG: Teilungserklärung und der letzte beschlossene Wirtschaftsplan
Bekannte anstehende Maßnahmen, offene Verfahren oder Hausgeldrückstände
Gewünschter Übernahmetermin

Angebot anfordern

Mit diesen Angaben rechnen wir den Aufwand durch und legen Ihnen ein Angebot vor, das Grundvergütung und gesondert vergütete Leistungen getrennt ausweist. Rufen Sie uns unter 0341 215 96 40 an oder schreiben Sie uns über das Kontaktformular.

Unser Büro liegt in der Diezmannstraße 14 in Leipzig-Kleinzschocher. Die Sprechzeiten finden Sie im Fußbereich jeder Seite. Wenn Sie bereits eine Verwaltung haben und über einen Wechsel nachdenken, gehen wir den Ablauf im Gespräch mit Ihnen durch.

Häufige Fragen

Was kostet eine Hausverwaltung in Leipzig?

Einen Pauschalpreis gibt es nicht. Für die Immobilienverwaltung besteht keine Gebührenordnung; die Vergütung wird zwischen Auftraggeber und Verwaltung frei vereinbart und ist Bestandteil des Verwaltervertrages. Was den Preis bestimmt, lässt sich dagegen klar benennen: Zahl und Art der Einheiten, Baujahr und Zustand, der vereinbarte Leistungsumfang und ob Sondereigentum mitverwaltet wird. Ein belastbarer Satz entsteht erst, wenn Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und der gewünschte Umfang vorliegen. Rufen Sie uns an: 0341 215 96 40.

Kann ich die Kosten der Hausverwaltung auf meine Mieter umlegen?

Bei Wohnraum nein. § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV nimmt die Verwaltungskosten ausdrücklich von den Betriebskosten aus. Auch der Verwaltungsanteil, der im Hausgeld einer WEG enthalten ist, muss vor der Betriebskostenabrechnung herausgerechnet werden. Im Gewerberaummietrecht ist eine Umlage bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung möglich; ob eine konkrete Klausel wirksam ist, ist eine Frage des Einzelfalls.

Wie wird die Verwaltervergütung in einer WEG auf die Eigentümer verteilt?

Sie läuft über den Wirtschaftsplan in das Hausgeld ein. Maßstab ist nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG das Verhältnis der Miteigentumsanteile, wie es im Grundbuch eingetragen ist. Für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten können die Eigentümer nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG einen abweichenden Schlüssel beschließen, etwa eine Verteilung nach Einheiten.

Warum ist die Verwaltung kleiner Gemeinschaften pro Wohnung teurer?

Weil der Grundaufwand kaum von der Größe abhängt: Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Vermögensbericht, Eigentümerversammlung und Beschluss-Sammlung fallen bei sechs Einheiten fast genauso an wie bei sechzig — sie verteilen sich aber auf weniger Einheiten. Deshalb liegt der Satz je Einheit bei kleinen Gemeinschaften regelmäßig höher, ohne dass die Verwaltung dort mehr verdient.

Welche Leistungen werden gesondert berechnet?

Typischerweise das, was nicht in jedem Jahr anfällt: die Betreuung größerer Erhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen, außerordentliche Eigentümerversammlungen, die gerichtliche Beitreibung von Hausgeldrückständen, die Verwalterzustimmung zur Veräußerung nach § 12 WEG und in der Sondereigentumsverwaltung die Neuvermietung. Fragen Sie besonders nach der Maßnahmenbetreuung; sie wird oft als Prozentsatz der Bausumme vereinbart.

Ist die Verwaltervergütung umsatzsteuerpflichtig?

Ja, es gilt der Regelsteuersatz von 19 Prozent nach § 12 Abs. 1 UStG. Beim Vergleich zweier Angebote sollten Sie deshalb zuerst klären, ob eine Zahl netto oder brutto gemeint ist, und beide auf dieselbe Basis umrechnen.

Nennt VOLPINA Preise am Telefon?

Eine erste Einschätzung ja, ein verbindliches Angebot erst nach Sichtung der Objektdaten. Welche Angaben wir dafür brauchen, steht weiter oben auf dieser Seite. Sie erreichen uns unter 0341 215 96 40 oder über das Kontaktformular.