Immobilienverwaltung in Leipzig: der Überblick

Die VOLPINA Haus- und Grundbesitz Verwaltungs GmbH verwaltet von der Diezmannstraße 14 in Leipzig-Kleinzschocher aus 1.019 Wohn- und Gewerbeeinheiten sowie 572 Stellplätze. Vier Leistungsbereiche stehen zur Wahl: WEG-Verwaltung, Miethausverwaltung, Sondereigentumsverwaltung und die Vermittlung von Immobilien. Diese Seite ordnet die Bereiche und zeigt, welche Verwaltungsform zu Ihrem Objekt passt.

Standort Leipzig-Kleinzschocher und Zuständigkeiten

Unser Büro liegt in der Diezmannstraße 14 in Leipzig-Kleinzschocher. Eigentümerversammlungen, Objektbegehungen, Wohnungsübergaben und Handwerkertermine finden vor Ort statt.

Fünf Personen arbeiten am Standort. Die Zuständigkeiten sind nach Funktionen aufgeteilt: Geschäftsführung, Prokura, Vertrieb, technisches Management sowie Buchhaltung und Finanzmanagement. Wer welche Rolle hat, steht mit Namen auf unserer Teamseite.

Nachprüfbar sind folgende Angaben:

1.019 verwaltete Wohn- und Gewerbeeinheiten sowie 572 Stellplätze
Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt am 27. Februar 2019 durch die Stadt Leipzig
Mitglied der IHK zu Leipzig, im VDIV Deutschland, im VHW Bundesverband und im Verband der Immobilienverwalter Mitteldeutschland
Verwaltete Objekte in sieben Leipziger Stadtteilen, darunter Connewitz, Eutritzsch, Gohlis, Grünau, Plagwitz, Schönau und Schönefeld

Rechtsgrundlage: Impressum volpina.eu (§ 34c GewO, Erlaubnis vom 27.02.2019); Teamseite volpina.eu (fünf namentlich genannte Ansprechpartner mit Funktion); Referenzenseite volpina.eu (sieben Leipziger Stadtteile, Stand 08.09.2026); § 34c Abs. 1 S. 1 Nr. 1 und Nr. 4 GewO

Die vier Leistungsbereiche im Überblick

Welche Aufgaben ein Verwalter übernehmen darf und muss, hängt davon ab, wem das Objekt gehört und wer den Auftrag erteilt. Die vier Bereiche unterscheiden sich rechtlich deutlich voneinander.

WEG-Verwaltung: für Eigentümergemeinschaften

Auftraggeberin ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht der einzelne Eigentümer. Über die Bestellung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer (§ 26 Absatz 1 WEG). Der Verwalter stellt den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung auf und erstellt nach Ablauf des Kalenderjahres einen Vermögensbericht; beschlossen wird über die Vorschüsse und Nachschüsse (§ 28 WEG). Die Eigentümerversammlung beruft der Verwalter mindestens einmal im Jahr ein (§ 24 Absatz 1 WEG).

Verwaltet wird das gemeinschaftliche Eigentum, also Grundstück und Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum stehen (§ 1 Absatz 5 WEG): Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage, Außenanlagen. Stellplätze gehören nicht automatisch dazu, denn sie gelten als Räume und können Sondereigentum sein (§ 3 Absatz 1 Satz 2 WEG). Was im Einzelfall gilt, ergibt sich aus der Teilungserklärung. Mehr dazu auf der Seite zur WEG-Verwaltung in Leipzig.

Rechtsgrundlage: § 24 Abs. 1 WEG (Einberufung mindestens einmal jährlich); § 26 Abs. 1 WEG (Bestellung durch Beschluss); § 28 WEG (Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht); § 1 Abs. 5 WEG (gemeinschaftliches Eigentum); § 3 Abs. 1 S. 2 WEG (Stellplätze gelten als Räume)

Miethausverwaltung: für Eigentümer ganzer Häuser

Gehört Ihnen das gesamte Gebäude, verwalten wir es als Einheit und übernehmen das Verhältnis zu Ihren Mietern. Dazu gehören Mietverträge und Neuvermietung, Mieteingangskontrolle und Mahnwesen, die Betriebskostenabrechnung innerhalb der Zwölfmonatsfrist des § 556 Absatz 3 BGB sowie die Erhaltung der Mietsache, zu der Sie als Vermieter nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB verpflichtet sind.

Für Gewerbeeinheiten gelten andere Spielräume, etwa bei der Umlage von Kosten und bei Erhaltungspflichten, weil die Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts dort nicht greifen. Wir verwalten beides und trennen die Abrechnungskreise. Mehr dazu auf der Seite zur Miethausverwaltung in Leipzig.

Rechtsgrundlage: § 535 Abs. 1 S. 2 BGB (Überlassung und Erhaltung in vertragsgemäßem Zustand); § 556 Abs. 3 BGB (Mitteilung der Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats)

Sondereigentumsverwaltung: für einzelne vermietete Eigentumswohnungen

Wenn Ihnen eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft gehört und Sie diese vermieten, endet die Zuständigkeit des WEG-Verwalters am gemeinschaftlichen Eigentum. Was zum Sondereigentum gehört, bestimmt § 5 WEG. Dort liegen Mietvertrag, Mieterwechsel, Kaution, Ihre Abrechnung gegenüber dem Mieter und die Erhaltung der Räume.

Die Sondereigentumsverwaltung ergänzt die WEG-Verwaltung, sie ersetzt sie nicht. Beide können bei uns liegen, müssen es aber nicht. Mehr dazu auf der Seite zur Sondereigentumsverwaltung in Leipzig.

Rechtsgrundlage: § 5 WEG (Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums), § 1 Abs. 5 WEG (gemeinschaftliches Eigentum)

Verkauf und Vermietung

Steht ein Verkauf oder eine Neuvermietung an, übernehmen wir Werteinschätzung, Exposé, Besichtigungen und die Auswahl der Interessenten. Ein Maklervertrag über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses bedarf der Textform (§ 656a BGB). Werden wir für beide Seiten tätig, müssen sich Käufer und Verkäufer in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c BGB); diese Regel gilt, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB).

Bei einem Objekt, das wir bereits verwalten, liegen Unterlagen, Abrechnungen und Beschluss-Sammlung vor. Wie wir bei Verkauf und Vermietung vorgehen, steht auf der Seite zum Immobilienmakler in Leipzig.

Rechtsgrundlage: § 656a BGB (Textform); § 656b BGB (persönlicher Anwendungsbereich: Käufer ist Verbraucher); § 656c Abs. 1 BGB (Verpflichtung beider Parteien in gleicher Höhe)

Welche Verwaltungsform passt zu Ihrer Immobilie?

Meist genügen wenige Fragen, um das zu klären:

Ihnen gehört das ganze Haus und Sie vermieten es – Miethausverwaltung.
Ihnen gehört eine Eigentumswohnung, die Sie selbst bewohnen – Sie brauchen keine eigene Verwaltung. Zuständig ist der Verwalter, den die Gemeinschaft bestellt hat.
Ihnen gehört eine Eigentumswohnung, die Sie vermieten – Sondereigentumsverwaltung, zusätzlich zur WEG-Verwaltung der Gemeinschaft.
Sie handeln für eine Eigentümergemeinschaft und suchen einen neuen Verwalter – WEG-Verwaltung.

Was in der laufenden Verwaltung anfällt

Der größte Teil der Arbeit ist Routine, die nur auffällt, wenn sie unterbleibt. Wir trennen sie in zwei Blöcke.

Kaufmännische Verwaltung

Alles, was mit Geld, Verträgen und Nachweisen zu tun hat:

Führung des Gemeinschafts- oder Objektkontos, das auf die Gemeinschaft oder den Eigentümer lautet
Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht bei WEG-Objekten
Betriebs- und Heizkostenabrechnung bei vermieteten Einheiten
Hausgeld- und Mieteingangskontrolle, Mahnwesen, Übergabe an Inkasso oder Anwalt
Verwaltung der Erhaltungsrücklage und Überwachung der Liquidität
Abschluss, Prüfung und Kündigung von Dienstleistungs- und Versorgungsverträgen
Vorbereitung, Durchführung und Niederschrift der Eigentümerversammlung, Führung der Beschluss-Sammlung
Schriftverkehr mit Eigentümern, Mietern, Versicherern, Behörden und Verwaltungsbeirat

Rechtsgrundlage: § 28 WEG (Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht); § 24 Abs. 6 WEG (Niederschrift); § 24 Abs. 7 und 8 WEG (Beschluss-Sammlung, Führung durch den Verwalter); § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG (Erhaltungsrücklage)

Technische Verwaltung

Alles, was am Gebäude selbst passiert:

Objektbegehungen und Dokumentation des Zustands
Entgegennahme und Bearbeitung von Mängelmeldungen
Einholen von Angeboten, Vergabe und Abnahme von Reparaturen
Begleitung größerer Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
Überwachung von Wartungs- und Prüfintervallen: Heizung, Aufzug, Rauchwarnmelder, Trinkwasser, Brandschutz
Organisation von Hausreinigung, Winterdienst, Grünpflege und Abfallentsorgung
Meldung und Abwicklung von Versicherungsschäden, etwa nach Leitungswasser- oder Sturmschäden

Fristen und Pflichten, die wir im Blick behalten

Ein erheblicher Teil des Verwalteralltags besteht darin, gesetzliche Fristen einzuhalten. Welche Pflicht bei Ihrem Objekt greift, hängt von Gebäude, Anlagentechnik und Nutzung ab. Die folgende Übersicht gibt den Gesetzesstand wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Diese Punkte prüfen wir bei jeder Bestandsaufnahme:

Betriebskostenabrechnung: Sie ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 Absatz 3 BGB).
Heizkosten: mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Kosten sind nach erfasstem Verbrauch zu verteilen; in bestimmten ungedämmten Altbauten mit Öl- oder Gasheizung sind es zwingend 70 Prozent (§ 7 Absatz 1 HeizkostenV). Sind fernablesbare Ausstattungen installiert, sind die Nutzer seit dem 1. Januar 2022 monatlich über ihren Verbrauch zu informieren (§ 6a HeizkostenV).
Trinkwasser: Untersuchung auf Legionellen mindestens alle drei Jahre, wenn Trinkwasser gewerblich abgegeben wird, eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung vorhanden ist (Speicher über 400 Liter oder über 3 Liter Leitungsinhalt), geduscht wird und es sich nicht um ein Ein- oder Zweifamilienhaus handelt; bei öffentlicher Abgabe jährlich (§ 31 TrinkwV).
Rauchwarnmelder: In Sachsen sind Aufenthaltsräume, in denen bestimmungsgemäß Personen schlafen, und die dorthin führenden Flure auszustatten. Bestandsgebäude waren bis zum 31. Dezember 2023 nachzurüsten. Die Betriebsbereitschaft obliegt dem unmittelbaren Besitzer, sofern der Eigentümer sie nicht selbst übernimmt (§ 47 Absatz 4 SächsBO).
Heizungsprüfung und -optimierung bei wassergeführten Heizungen in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder Nutzungseinheiten: Anlagen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, sind bis zum 30. September 2027 zu prüfen; jüngere Anlagen innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren nach Einbau (§ 60b GModG, bis 2026 Gebäudeenergiegesetz).
Auf Verwalterseite: Wohnimmobilienverwalter brauchen eine Berufshaftpflichtversicherung über mindestens 500.000 Euro je Versicherungsfall und 1.000.000 Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres (§ 34c Absatz 2 Nummer 3 GewO, § 15 MaBV) sowie 20 Stunden Weiterbildung in drei Kalenderjahren, auch für mitwirkende Beschäftigte (§ 34c Absatz 2a GewO).

Rechtsgrundlage: § 556 Abs. 3 BGB; § 6a und § 7 Abs. 1 HeizkostenV; § 31 Abs. 1 und 2 TrinkwV (Fassung 2023); § 47 Abs. 4 SächsBO (Nachrüstfrist 31.12.2023); § 60b Abs. 1 GModG (Gebäudemodernisierungsgesetz, umbenannt durch Gesetz vom 23.07.2026, BGBl. 2026 I Nr. 226; zuvor GEG); § 34c Abs. 2 Nr. 3 und Abs. 2a GewO i. V. m. § 15 Abs. 2 MaBV

Was die Verwaltung kostet

Die Verwaltervergütung ist frei zu vereinbaren; eine Pauschale, die für jedes Objekt gilt, gibt es nicht. Sie hängt ab von der Verwaltungsart, der Zahl der Einheiten und Stellplätze, dem baulichen Zustand, der Zahl der Mietverhältnisse und davon, ob Gewerbe im Haus ist.

Berechnet wird sie in der Regel auf zwei Weisen: bei WEG- und Sondereigentumsverwaltung als Betrag je Einheit und Monat, bei der Mietverwaltung häufig als Prozentsatz der Nettokaltmiete. Daneben stehen Leistungen, die gesondert vergütet werden, etwa außerordentliche Eigentümerversammlungen oder die Begleitung größerer Baumaßnahmen.

Ein Angebot mit Leistungskatalog und Vergütung erstellen wir, wenn wir das Objekt und die Unterlagen gesehen haben.

So läuft die Zusammenarbeit an

Der Weg von der ersten Anfrage bis zur laufenden Verwaltung ist in allen Bereichen ähnlich. Bei Eigentümergemeinschaften kommt ein Beschluss dazwischen.

Erstgespräch: Sie schildern Objekt, Größe und Anlass – telefonisch oder bei uns in der Diezmannstraße.
Sichtung: Wir sehen uns das Haus und die vorhandenen Unterlagen an, also Teilungserklärung, Beschluss-Sammlung, letzte Abrechnung, Verträge und Mieterliste.
Angebot: Sie erhalten einen Leistungskatalog mit der dazugehörigen Vergütung.
Beauftragung: bei Mietobjekten der Verwaltervertrag; bei einer Eigentümergemeinschaft zuerst der Bestellungsbeschluss der Eigentümerversammlung, danach der Vertrag.
Übernahme: Wir fordern die Unterlagen beim bisherigen Verwalter an, übernehmen Konten, Kautionen und Erhaltungsrücklage und stellen die Buchhaltung auf.
Laufender Betrieb: Erreichbarkeit zu den Telefonzeiten, jährliche Abrechnung und Eigentümerversammlung.

Verwalterwechsel: was rechtlich gilt

Die Bestellung eines WEG-Verwalters kann auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Fall der ersten Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum auf höchstens drei Jahre (§ 26 Absatz 2 WEG). Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden; der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Absatz 3 WEG). Von diesen Regeln kann nicht abgewichen werden (§ 26 Absatz 5 WEG). Sie sind also nicht auf ein Vertragsende festgelegt.

Seit dem 1. Dezember 2023 gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Absatz 2 Nummer 6 WEG, anwendbar ab diesem Datum nach § 48 Absatz 4 WEG). Ausgenommen sind Gemeinschaften mit weniger als neun Sondereigentumsrechten, in denen ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt. Bei Miet- und Sondereigentumsverwaltung richtet sich die Kündigung allein nach Ihrem Verwaltervertrag.

Rechtsgrundlage: § 26 Abs. 2, 3 und 5 WEG; § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG mit § 48 Abs. 4 Satz 1 WEG (anwendbar ab 01.12.2023); § 26a WEG (zertifizierter Verwalter)

Erreichbarkeit und Ansprechpartner

Die fünf Ansprechpartner mit ihren Funktionen finden Sie auf unserer Teamseite. Das Büro in der Diezmannstraße 14 in Leipzig-Kleinzschocher ist telefonisch unter 0341 215 96 40 zu diesen Zeiten besetzt:

Montag 09:00 bis 12:00 Uhr
Dienstag 13:00 bis 18:00 Uhr
Mittwoch 09:00 bis 12:00 Uhr
Donnerstag 09:00 bis 12:00 Uhr
Freitag 09:00 bis 12:00 Uhr

Rechtsgrundlage: Telefonzeiten, Anschrift und Rufnummer laut volpina.eu (Fußbereich und LocalBusiness-Schema, Stand 08.09.2026)

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Hausverwaltung und Immobilienverwaltung?

Im Sprachgebrauch meinen beide dasselbe. „Hausverwaltung“ ist der ältere, umgangssprachliche Begriff, „Immobilienverwaltung“ der weitere: Er umfasst neben Wohngebäuden auch Gewerbeeinheiten und Stellplätze. Rechtlich entscheidend ist nicht der Name, sondern die Erlaubnis nach § 34c GewO. Für Immobilienmakler besteht sie seit Langem (§ 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 GewO); für Wohnimmobilienverwalter wurde sie zum 1. August 2018 eingeführt (Nummer 4).

Verwalten Sie auch einzelne Eigentumswohnungen?

Ja, das ist die Sondereigentumsverwaltung. Sie greift, wenn Ihnen eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft gehört und Sie diese vermieten. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bleibt beim WEG-Verwalter der Gemeinschaft.

Braucht eine kleine Eigentümergemeinschaft überhaupt einen Verwalter?

Ein externer Verwalter ist nicht vorgeschrieben, die Gemeinschaft kann sich selbst verwalten. Zu bedenken ist aber, dass seit dem 1. Dezember 2023 jeder Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen kann (§ 19 Absatz 2 Nummer 6 WEG), mit einer eng gefassten Ausnahme für Gemeinschaften mit weniger als neun Sondereigentumsrechten.

Wie viele Einheiten verwaltet VOLPINA?

1.019 Wohn- und Gewerbeeinheiten sowie 572 Stellplätze, betreut von fünf Mitarbeitenden am Standort Leipzig-Kleinzschocher. Ob wir Ihr Objekt zusätzlich übernehmen können, klären wir im Erstgespräch.

Können wir den Verwalter vor Ablauf des Vertrags wechseln?

Bei einer Eigentümergemeinschaft ja: Der Verwalter kann jederzeit durch Beschluss abberufen werden, der Vertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Absatz 3 WEG). Bei Miet- und Sondereigentumsverwaltung gilt die Kündigungsfrist Ihres Verwaltervertrags. Ein Wechsel mitten im Abrechnungsjahr ist möglich, setzt aber eine vollständig übergebene Buchhaltung voraus.

Was kostet die Verwaltung bei VOLPINA?

Die Vergütung ist frei zu vereinbaren und richtet sich nach Verwaltungsart, Anzahl der Einheiten und Stellplätze, Zustand des Objekts und Umfang der beauftragten Leistungen. Eine belastbare Zahl nennen wir, wenn wir das Haus und die Unterlagen gesehen haben.

In welchem Gebiet sind Sie tätig?

Unser Büro liegt in Leipzig-Kleinzschocher. Verwaltet werden Objekte im Leipziger Stadtgebiet, unter anderem in Connewitz, Eutritzsch, Gohlis, Grünau, Plagwitz, Schönau und Schönefeld. Ob ein Objekt außerhalb der Stadt infrage kommt, hängt vor allem von der Entfernung ab, weil Begehungen, Übergaben und Handwerkertermine persönlich stattfinden. Fragen Sie das im Erstgespräch direkt an.

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